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            发挥并购重组市场功能

            时间:2020-10-20   访问量:9

               根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,选聘和解聘物业服务企业属于由业主共同决定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。也就是说,业主委员会只有按照业主大会的授权与物业服务企业签订物业服务合同,其本身并不具有选聘、解聘物业服务企业的权利。实践中,物业服务企业往往重视与业主委员会签约这一环节,而容易忽视业主委员会是否已经取得业主大会授权。因此,对于业主选聘的物业服务项目,尽职调查中需核实业主以及业主大会同意选聘物业服务企业的决议材料,比如“双过半证明”。

               对于业主委员会未经业主大会的授权擅自与物业服务企业签订物业服务合同的情况,根据《物权法》及《物业管理条例》的规定,权益受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第12条的规定,业主请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

               根据《物业承接查验办法》(建房[2010]165号)第29条规定:“物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县(市)房地产行政主管部门办理备案手续:(一)前期物业 服务合同。”物业服务企业应当依法向房地产行政主管部门办理物业服务合同的备案,尽职调查中需要核查目标公司依法备案物业服务合同的情况,包括是否备案以及是否在规定时限内备案。

               另外,还需关注物业所在地的具体操作规定,例如《福建省物业管理条例》第27条规定:“新建物业出售前,建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理,签订前期物业服务合同,并在三十日内报物业所在地的县(市、区)人民政府房地产行政主管部门备案。”《福州市物业管理若干规定》第20条规定:“物业服务企业承担物业管理事务,应当按照相应的资质条件签订前期物业服务合同或者物业服务合同,合同应当向县(市、区)房地产行政主管部门备案。”一旦目标公司未依法备案物业服务合同的,房地产行政主管部门有权责令限期报送备案,逾期不报送备案的,可能面临一定数额的罚款等处罚。



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