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            物业公司并购法律尽职调查实务要点

            时间:2020-10-20   访问量:8

               这里需要区分两类物业服务合同:在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,签订的是前期物业服务合同。在业主委员会成立后,由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的是物业服务合同。

               由于国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,《物业管理条例》第24条规定:“住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个人或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”因此,前期物业服务合同的物业服务企业是要求通过招投标或者协议方式选聘的,在尽职调查中要注意收集招投标材料或经有权部门批准采用协议方式选聘的材料。

               实践中,开发商往往将旗下开发的小区物业项目交给自己或关联方的物业服务企业进行管理,通常是没有经过招投标程序。由于上述行为违反了《物业管理条例》关于招投标或协议选聘的程序规定,所签订的前期物业服务合同可能存在无效的法律风险。

               另外,前期物业服务合同存在合同自动终止的特殊情况,《物业管理条例》第26条规定:“根据前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”因此,在尽职调查过程中,需要关注前期物业服务项目是否具备成立业主委员会的条件、是否已成立或筹建业主委员会、物业服务企业是否已经与业主委员会协调新签物业服务合同、是否存在物业项目丧失的可能,一旦物业项目存在终止风险,这将对目标公司的并购价值判断产生较大影响。

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